失控了?成都房价连涨21个月,全国遥遥领先陆光达简介

作者: 小王 2023-12-03 03:38:24
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现状直接展现城市发展价值,2023年上半年楼市面临下行压力,下半年各地纷纷出台宽松政策提振楼市,对于城市发展宛如一场“大考”,政策红利能否激活楼市,市场向好仍需验证。文|腾讯房产特约作者陈钥霖当全国整体房地产市场已是一片“哀鸿”时,成都楼市却依然“逆势狂飙”。11月16日,国家统计局发布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,10月70城中仅14个城市新房价格指数环比上涨,较9月份减少了2个;新房价格环比下跌的城市达56个,创今年以来下跌城市数量新高。在这份谈不上良好的数据中,成都楼市表现依旧亮眼。根据数据,成都10月新建住宅销售价格环比上涨0.2%,这已是成都连续上涨的第21个月,以同比5.6%的增长幅度领涨全国,今年1~10月成都新房价格同比去年增长了7.4%。二手房方面则出现分化。10月,成都二手住宅销售价格环比下降0.1%;不过,同比去年同期仍增涨3.1%,是70城中二手住宅销售价格同比增幅最大的城市,也成为全国70城中同比价格上涨的三个城市之一。限购政策被扯开一条口子,带动成交量持续上涨“现在市场热度已经相较10月份有所下降了,虽然每天的到访量能保持在10组左右,但在与客户交谈中,能明显感觉到客户的观望态度加重了。”日前,作者在走访成都城南一项目时,该项目营销负责人徐颖(化名)告诉作者,项目于今年10月推出了首批次房源,当天开盘去化率超过80%,后续房源进入顺销后也保持了较好的去化,至当月底项目首批次房源基本全部销售完。“但在近期二批次蓄客上,明显感觉到无论是在蓄客量,还是蓄客时间方面都比此前有所减弱。”徐颖表示,原本此前项目定于11月初就推出二批次房源,但因为蓄客登记情况不理想,因此二批次开盘时间推迟了半个月,“而从二批次开盘情况来看,去化率低于了首批次。”成都万科某项目售楼处作者摄这样的情况,不仅仅发生在这一个项目上。据作者了解,位于城西青羊区一改善项目,10月底推出二批次96套房源,去化率降至了75%,而此前一批次的去化率为94%。“新政的出台,确实也曾对市场起了一定的刺激作用。”多个项目营销人员也表示,10月的来访量相较于前一个月有近30%的增长,但“市场信心还是不足。”今年8月29日,成都开始执行“认房不认贷”;紧接着9月26日,成都官宣,除“5+2”地区继续实施住房限购,其他区域不再审核购房资格。此外,“5+2”地区购买144平方米以上(不含144平方米)住房,也不再审核购房资格。自此,成都执行了5年多的限购政策被扯开一条口子。反映到成交端而言,10月成都超84个楼盘取证,累计推出近万套房源,新政发布一个月,大成都新房成交11019套,二手房成交18919套,环比9月的9195套、14949套分别上涨约19.8%和26.56%。进入11月,尽管近期成都楼市热度有所下降,但相比之下今年以来成都新房市场整体仍呈上涨态势。来自成都市住房和城乡建设局统计数据显示,截至11月26日,大成都范围内新建商品房成交已经达到了133748套,成交面积1771.35万平米;而在去年同期,这一数据则分别为129696套、1665.76万平米,同比分别上涨3.12%、6.37%。与此同时,二手房成交突破20万套,达到了201124套,远超2022年全年的151376套。需要指出的是,与其他一线、二线城市类似,房地产区域分化加剧也是成都面临的问题。首先在价格方面,据中指云统计,成都主城区内最抢手的锦江区新房平均价格已达3.1万元/平米以上,二手房平均价格也超过了2.7万元/平米,而北部的青江白区新房均价才刚过8000元/平米,二手房均价甚至不足8000元/平米。前者不管是新房还是二手房价格都是后者的三倍以上。以锦江区某豪宅项目为例,预售价格高达4万多/平米,依然是开盘即售罄;又如近期位于成都东部新区的保利中粮湖光锦云项目拿证价格1.5万-1.7万元/平米,现以9000元均价销售,由于降幅达到40%以上被成都东部新区管委会以“价格波动过大,涉嫌扰乱房地产市场正常秩序”而暂停办理网签备案。成都龙湖某项目售楼处作者摄在成交方面,主城区大幅超过二圈层郊区,虽然不少二三圈层项目加大优惠力度,部分项目推出了特价房、降价让利等活动吸引客户,但整体仍偏冷清,部分项目去化仅个位数。“从政策出台到市场产生明显的量价反馈、置业信心修复需要客观的周期,尤其是9.26这样深刻改变市场需求及产品格局的政策。”中指研究院四川公司研究总监苏宇分析指出,按照以往经验估计,这个周期约在2~3个季度。9.26新政后短期的市场繁荣,更多的是对前期犹豫客群的强刺激,缩短了原有的决策周期,也使得预期加强后潜在购房者对市场的关注程度上升,重新开始产生置业意愿。“但短期之内并没有直接大规模产生新的购房需求,预计明年二季度,政策的实质效果会在市场量价端有比较直观地显现。”强大的人口虹吸效应,新房价格连涨21个月上涨的不仅仅是成交量,还有房价。根据中指研究院提供的数据,2018年~2022年的5年间,成都新房价格呈现持续上涨的趋势,新建住宅销售均价一路从2018年的9830元/平方米上涨至2022年的17189元/平方米,上涨接近2倍。进入2023年,这一上涨势头仍未停止。截至10月,成都中心城区新房均价已来到了2.32万/平米。另国家统计局数据显示,10月成都新建住宅销售价格环比上涨0.2%,这已是成都环比连续上涨的第21个月,并以同比5.6%的增长幅度领涨全国,今年1~10月成都新房价格同比去年增长了7.4%。“成都近两年市场改善化势头加速,新房市场的高总价需求占比大幅增加,也支撑了新房市场的价格。”苏宇表示。来自克而瑞四川数据显示,10月成都144平米以上住宅成交套数增幅约68.25%,面积增幅约65.58%,多个项目如麓湖生态城、锦江上院、龙湖滨江云河颂等更是屡开屡罄,日均成交达到了近90套的水平。截至10月底,成都144平米以上住宅成交超过了2.1万套。成都楼市为何这么火?“核心因素还是在于成都人口高速涌入,产业发展保持较好的势头,并且在之前的政策收紧周期中,大量新增产业人口并未释放购房需求。”苏宇续称。作者注意到,成都已经连续15年位居“中国最具幸福感城市”第1名。生活节奏缓慢、娱乐业发达、城市气氛好、美食多是人们给成都贴上的标签,成都也一度被网友称为“来了就不想走的城市”。“成都吸引了大批年轻的外来人口涌入,尤其对于甘肃、青海、新疆等西部省份的年轻人吸引力度逐年攀升。”一头部房企西南区域负责人表示。在过去的10年间,成都人口增长惊人。根据最新人口普查数据显示,2022年末成都常住人口达到2126.8万,在全国排在第4名,是全国第4个常住人口超过2000万的超大城市。2011年~2021年末,成都常住人口猛增712万,超过深圳和广州,增量位居全国第1。值得注意的是,成都的经济水平、教育、医疗、交通等与百姓息息相关的领域皆处于全国前列。成都市统计局发布的数据显示,2022年,成都全市实现地区生产总值达20817.5亿元,这是成都GDP历史上首次突破2万亿元,也是全国第7个突破2万亿元GDP的城市。2022年成都居民人均可支配收入47948元,高出全国11065元。此外,目前A股市场上,成都已上市公司合计有116家,数量位居全国第8。失控了?成都房价连涨21个月,全国遥遥领先陆光达简介总市值达到1.39万亿元,位居全国第九。2022年成都在A股市场15家公司IPO上市,仅次于北上深苏。在多重优势叠加下,于整个中西部地区而言,成都具备了强大的人口虹吸效应,这也为其楼市提供了重要支撑。市场表现出良好的韧性,房企争相拿地布局大量的购房需求,也支撑起了房企拿地积极性的。据锐理数据统计显示,今年1-10月,大成都土地供应9793.55亩,成交9043.11亩,供销面积较去年同期均有所下降。但价格却呈上涨态势。1-10月大成都土地平均成交楼面地价约8224元/平米,同比上涨约4.07%。而2020-2022年,大成都土地年度平均成交楼面价分别约5108元/平米、6198元/平米、6602元/平米。聚焦到中心城区来看,据作者不完全统计,今年以来成都已成功出让涉宅土地超5500亩,超60%地块溢价成交,仅一宗位于新津牧马山板块43亩地块流拍,其余地块全部成交。需要指出的是,自集中供地取消后,实力房企在优质地块上的争夺更加积极。在今年3月的首场土拍中,所出让的3宗地块均熔断成交;而在今年6月13日的土拍中,一宗位于锦江区金融城锦江片区29亩地块,在价格触顶熔断后,还有71家企业参与摇号抽签,最终由华润置地旗下成都润盈置业有限公司以楼面地价20700元/平方米竞得,房地价差达到15300元/平方米。据悉,该地块是成都金融城三期近年来首次公开供应的住宅用地,要求成品住宅比例为100%,36000元/平方米的清水限价取代了此前白鹭湾34000元/平方米的价格,是目前锦江区乃至五城区最高价格,也是继今年一批次高新区桂溪街道141亩地块后,成都第二宗限价达到36000元/平方米的成交地块。成都怡心湖区域在建项目作者摄此外,在10月26日,成都“9.26”新政后的首次土拍,也是最后一次限地价土拍上,位于天府新区华阳街道36.7亩地块共41家房企参与抽签;在取消限价后的首场土拍上,青羊区外光华地块成交楼面价突破20800元/平米现场竞价达46轮,最终由华润置地溢价30%斩获,这也是青羊区首宗楼面价破2W的地块……截至目前,包括保利、建发、华润、华发、中铁建、越秀、万科、龙湖等一梯队房企都已各自在成都土拍中斩获至少2宗地,不过央国企仍然占主流。中指研究院四川分院认为,成都市场表现出良好的韧性,核心区域市场供需结构保持健康,开发企业对核心区域未来发展仍持续看好,但对外围区域市场则保持冷静观望态势。“成都放开限价后的土拍,高价值地块仍保持高热,后续如果还有高价值地块推出,预计仍会引起市场的争抢。”二手房挂牌量突破22万套,业主即使降价也难售出不过,需要注意的是,一些相反的趋势开始在二手房方面显现。10月,成都二手住宅销售价格环比下降0.1%,已连续下降7个月,价格下探的同时挂牌量却在增加。截至11月26日,贝壳找房app显示,成都挂牌的二手房为224378套,而在今年3月底时该平台的二手房数据未超过19万套。“新政后的半个月内,成都二手房挂牌量就新增了1万多套。”成都一资深中介许波(化名)告诉作者,在现在二手房每天成交量基本维持在700套左右的情况下,挂牌量不减反而仍在增加,这也意味着整个二手房市场处于僵持状态,“很多业主仍在持观望态度,成交周期普遍拉长,一些前期坚持的二手房业主也在近期开始了降价销售。”成都城南片区新建小区作者摄今年初,为了“以旧换新”,业主徐雨(化名)就将其一套位于青羊区的套二房源以178万的价格挂牌出售。彼时,也曾有数组客户看房,并明确表达了购买意向,但一提及价格需要便宜点,她就不愿再谈下去,“当时市场比较好,自己人生中的第一套房,既不舍,也没想过要降价销售。”就这样,挂了大半年,徐雨的房子还未售出。8月初,她曾主动将挂牌下调到了163万,“一方面近期看到了合适的新房,要尽快凑钱给房款,另一方面也不知道成都二手房房价还会不会继续跌。”但就算已经降价,直到现在这套房还未能售出,“中介让我再调低到150万,这已经低于我的底线了,再等等吧。”徐雨并非个例。据其了解,小区里每天都会有几套房源挂网,大部分房东都是打算“卖小换大”,甚至还有很多标着“急售”、“价格可谈”等字样。贝壳研究院成都分院在10月市场月报中指出,虽然新政后市场观望情绪得到一定程度缓解,成交效率在政策助力下阶段性加快,但二手库存住宅房源增加,买方市场的趋势没有发生根本性改变。“2022年5月新政打通成都卖旧买新链条,刺激成都换房需求积极释放,形成了两个市场的良性循环,二手房主要满足新市民新青年的刚需购房需求,而‘卖旧’动作的顺利进行也使得改善性需求在新房市场加速释放。”在苏宇看来,一方面通过大量的平价二手房解决了刚性需求,一方面也对新房市场的持续改善化提供了资金动力。今年1-10月,成都新房套均面积接近135平米,而二手房为90平米。1-10月二手房成交套数是新房的1.5倍,而去年这个值是1.05。“中短期内成都都将延续‘先租后买,先旧后新’的购房格局,直到‘双轨制’居住格局正式形成。”展望后市,苏宇认为,在产业人口保持高速发展的背景下,成都市场仍将长时间保持稳定,不会出现明显的大起大落。在价格全面回归市场化的背景下,成都新房市场改善化进程会进一步加速,二手房市场中短期之内主要承接成都刚需分流。“长期来看,随着保障性住房的加速建设、筹集,‘双轨制’居住格局将加速形成,届时,商品住宅市场,针对有支付能力的客群提供品质居住产品,开发商充分比拼资金力、产品力、服务力、品牌力。”